Po co zmiany?

KNF wyciągnęła wnioski z kilku ostatnich lat. Choć to rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce jest młody, kredytobiorcy i banki już nieraz mogli się przekonać, z jak dużym ryzykiem się wiążą. W najgorszej sytuacji są ci, którzy zadłużyli się we frankach szwajcarskich, zwłaszcza w latach 2007-08, gdy kurs tej waluty był rekordowo niski. W tym czasie rekordy biły też ceny nieruchomości.

Kiedy wybuchł kryzys, frank mocno podrożał, a mieszkania, które są zabezpieczeniem kredytów, zaczęły tanieć. W efekcie tysiące polskich rodzin ma dziś kredyt, którego wartość przekracza wartość mieszkania. Stali się niewolnikami kredytu, bo nawet gdyby sprzedali mieszkanie, zostaliby z długiem.

To też "zasługa" banków, które kilka lat temu lekką ręką rozdawały kredyty bez buforu bezpieczeństwa, a więc wkładu własnego. KNF podaje, że dzisiaj z blisko 1,7 mln aktywnych kredytów aż 239 tys. ma ujemny wkład własny.

Wzwiązku z tym Komisja postanowiła całkowicie zakazać bankom udzielania kredytów hipotecznych bez udziału finansowego kredytobiorcy.

Co prawda już wcześniej to rekomendowała, ale przymykała oko, kiedy klient brał kredyt bez wkładu własnego, ale brakującą jego część (zwykle 20 proc.) ubezpieczał. Teraz i ta furtka będzie zamknięta.

Klient będzie musiał mieć przynajmniej 20 proc. wkładu - czyli kredyt będzie musiał mieć wskaźnik LtV na poziomie maksymalnie 80 proc. (LtV z ang. loan to value, co oznacza kwotę kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia).

KNF przełknie kredyt z 10-proc. wkładem pod warunkiem, że brakujące 10 proc. klient ubezpieczy lub zablokuje odpowiednią część środków na rachunku bankowym.

KNF przewidziała okresy przejściowe. Ci, którzy planują wziąć kredyt w 2014 r., będą musieli uzbierać tylko na 5 proc. wartości mieszkania, choć banki mogą żądać większego udziału. W 2015 r. minimalny wkład własny wyniesie 10 proc., a w 2016 r. 15 proc. lub 10 proc., jeśli resztę kredytobiorca ubezpieczy.

KNF postanowiła też bardziej utrudnić zadłużanie się w walutach obcych. Kredyt będzie można wziąć np. w euro, ale jeśli na stałe zarabia się w tej walucie. A jeśli ktoś zarabia w kilku walutach, dozwolona będzie ta, która przynosi największe dochody.

Kolejną ważną zmianą jest ograniczenie okresu kredytowania. W czasie boomu kredyty 40-, a nawet 50-letnie były w ofercie sporej części banków. Wydłużając okres spłaty, klient mógł nadmuchać swoją zdolność kredytową, a więc przy tych samych zarobkach wziąć większy kredyt.

KNF określiła, że banki będą musiały zachęcać klientów, by brali kredyty na maksymalnie 25 lat, a jeśli ci się uprą, okres ten będzie można wydłużyć do 35 lat. Ale nawet wtedy zdolność kredytowa będzie liczona tak, jakby pożyczał na 30 lat.

Banki będą mogły jednak elastyczniej liczyć zdolność kredytową. To one będą decydować, jaką część pensji klient powinien przeznaczyć na miesięczne raty.